В этой статье узнаете, как купить квартиру без риэлтора. Мы подробно разберём, как Вам правильно выбрать квартиру по своему бюджету. Каким районам стоит отдать предпочтение. Какие дома лучше рассматривать (панель, кирпич и т.д.). Мы расскажем Вам, нужен ли для того, чтобы купить квартиру риэлтор или всё можно осилить самостоятельно. И в итоге по шагам разберём, как правильно найти, выбрать квартиру и, наконец, самостоятельно провести Сделку.

Как купить квартиру без риэлтора. Пошаговая инструкция.

Итак, у Вас появились деньги и Вы решили купить квартиру. Ну или Вы сначала решили, а затем обратились в банк и Вам одобрили ипотеку. То есть, опять же у Вас появились средства для того, чтобы приобрести квартиру. Давайте разберём, что Вам делать дальше с этим счастьем, стоит ли нанимать специалиста по недвижимости в помощь, или попробовать самим разобраться в этом.

Если коротко, то выглядит это следующим образом. Для начала Вы решаете для себя, какое жильё Вам интереснее, новостройка или вторичное. Если берёте ипотеку, то лучше всё это обдумать до того, как будет одобрение,просто условия кредитования банками двух вышеуказанных вариантов несколько разные. И поэтому, чтобы не пришлось менять условия, лучше всё решить заранее.

Поиск квартиры.

Затем Вы залезаете в интернет, на сайты, где рекламируются квартиры и начинаете ИСКАТЬ. Также можно конечно старым проверенным способом, по объявлениям в газетах, журналах, сарафанное радио, теоретически тоже пойдёт, но, честно говоря, всё это прошлый век.

Надо уже шагать в ногу со временем поэтому, скорее всего-интернет. Тем более, что практически на всех специализированных сайтах есть возможность выбрать параметры, район и т.д. То есть, ускорить сам процесс поиска. И облегчить также.

Кстати, вот список самых популярных сайтов по продаже недвижимости в России:

• Авито. Крупнейший сайт частных объявлений в стране. В том числе по недвижимости.
• Яндекс-Недвижимость. Специализированный сервис от Яндекса для покупки и продажи.
• ЦИАН. По сути-база недвижимости. Удобна при поиске квартиры по адресу или/и параметрам.
• Юла. В разделе «Недвижимость» представлено большое количество объявлений о продаже.
• Дом Клик. Сервис от «Сбербанка». Особенно удобен тем, у кого одобрена ипотека в этом банке.
• Мир Квартир. Один из крупнейших сайтов именно по жилой недвижимости в России.
• Домофонд. Один из самых популярных порталов для поиска недвижимости в стране.
• Фарпост. Довольно приличный сайт объявлений от компаний, а также частных лиц.

Ну и, наверное, достаточно. Всё равно, больше, чем по 2-м-3-м сайтам искать не будете, в общем, много пересечений естественно. Если продаётся в городе, например 1.000 (условно) квартир, то и на сайтах будет рекламироваться либо столько же, а скорее всего меньше, но никак не больше.

Хотя! Иногда бывает такое, что рекламируют и лишние (несуществующие) квартиры. Этим особенно грешат начинающие агенты или не самые популярные агентства. Да, да, есть такая «фишка». Для привлечения клиентов-покупателей составляется объявление о некой, продаваемой квартире. Из интернета скачиваются привлекательные фото уже давно проданных квартир (или снятых с продажи), составляется завлекательное такое описание и всё, принимаются звонки. Да, чуть не забыл, самое главное, цена на такую квартиру-призрак выставляется несколько заниженной от реальной рыночной. А вот это для того, чтобы «шквал звонков» по ней. Называют риэлторы такие объявления тоже забавно, в Сочи, например-«фонари», а в Москве и Питере-«утки». Может ещё как.

Спросите, какой в этом смысл? Самый прямой. Звонит по такой квартире, так называемый,… как бы это поаккуратнее, скажем так, «пассажир», рад, что вот нашёл классную дешёвую квартиру, а ему: «…извиняйте, мол, квартира продана, или (более изощрённо) вот, вот, только аванс приняли, а объявление убрать не успели. Но Вам нужна квартира? Так давайте Вам ещё лучше подберём».

Некоторые соглашаются и так становятся клиентами агентства, иногда даже договор на поиск и покупку подписывают. Но это нормально, особенно, если агентство в итоге реально поможет человеку найти и приобрести жильё. В этом случае все в выигрыше. Но так бывает не всегда.

Но мы явно отвлеклись. Едем дальше. Итак, мониторите Вы все объявления с подходящими вариантами, ищете квартиру. Затем звоните по ним предварительно, узнаёте условия продажи, а также реальная ли это квартира (чтобы на «утку» не напороться), сколько собственников, как она (квартира) к ним попала (немного истории), есть ли торг, свободна или альтернатива и т.д.

В общем, максимум вопросов, чтобы потом зря не кататься по заведомо непроходящим по конкурсу (Вашему) квартирам. Например, в Москве, на просмотр 2-3-х квартир уходит день.

Как говорил один милейший остроумный ЭКСПЕРТ, «кто не может работать головой и языком (то есть заранее задавать все вопросы), работает ногами».

Ну и затем, выписав предварительно на листочек 10-20, у кого на сколько сил хватит, подходящих квартир, начинаем договариваться о просмотрах. Ту всё просто, ездим, смотрим (внимательно), ещё раз общаемся с продавцами (уже подробнее), выбираем. И в итоге, через какое-то энное количество времени и просмотров, наконец, НАХОДИМ ЕЁ!!! Единственную и неповторимую.

Далее, собственно вносим аванс или задаток (про разницу мы говорили в предыдущей статье) собственнику или его представителю, например агентству недвижимости. У агентства в таком случае должна быть доверенность от собственника, как минимум на бланке самого агентства.

Затем квартиру надо бы проверить на юридическую чистоту. При чём, как квартиру, так и самих продавцов. Продавцов на предмет банкротства и отношений с наркодиспансером и, естественно, психо-неврологическим диспансером. Это, хоть и очень косвенно, будет мерилом его (продавца) дееспособности. Впрочем, подробнее о проверке объекта расскажем в следующей статье.

Подготовка к сделке.

Ну и начинаем готовиться к сделке. Если у Вас просто деньги, то всё элементарно (как говорил Холмс), понадобится паспорт, готовая сумма к определённому дню и минимальные знания, о том, как вести себя на самой сделке. Да, еще надо бы договориться с противоположной стороной, кто и где будет заказывать (или сам составлять) договор Купли-Продажи.

Если у продавца есть агент-частник или же агентство, они сами предложат варианты, у них в этом больше компетенции. Во всяком случае так должно быть. Оплачивает всё это, как правило, по умолчанию, покупатель. Если конечно нет другой договорённости.

Если же у Вас будут ипотечные средства, это и немного усложняет подготовку к сделке, но и упрощает для Вас, как проверку квартиры, так и проведение сделки. Усложняет в том, что выбрав квартиру, Вы сообщаете об этом в банк, Вашему кредитному менеджеру. После этого банк по своим каналам будет квартиру проверять (юристы, служба безопасности и т.д.).

К слову, риэлторы, как правило, рассказывают, что банки ничего не проверяют. Они же заинтересованы в том, чтобы за проверку платили им. Но это естественно не так. Банки квартиру конечно проверяют. Но кое в чём и риэлторы тоже правы. Банки всё же, хоть и проверяют квартиру, но ровно для того, чтобы в случае чего обезопасить свои кредитные средства, которые они выдают. То есть роют не слишком-то и глубоко, но борозды не портят. В общем, приличное агентство проверит конечно же качественнее.

Для Вас это дополнительный плюс. Также надо будет заказать в банке оценщика и согласовать с продавцом дату его визита на квартиру. Оценщик смотрит, фотографирует, мерит и пр.

Затем, по итогам его визита, оценочная компания составляет оценочный альбом, на основании которого будет скорректирована сумма ипотечных средств. За исключением некоторых случаев, когда альбом бывает не нужен. Там действуют несколько другие методы оценки, об этом в следующий раз. До сих пор такие случаи были достаточно редки, и то, в основном, в «Сбербанке». Есть там некие критерии, о них как-нибудь позже.

Итак, оценочный альбом готов, направлен в банк (на сегодня все оценщики это берут на себя), документы тоже, день сделки назначен. Если ипотека, то сделка будет происходить строго в том банке, в котором Вы одобрялись и день назначит кредитный менеджер.

Если же не ипотека, то банк стороны выбирают по согласованию и дату тоже оговаривают. Естественно, предварительно заказав в выбранном банке ячейку/ячейки под сделку или же аккредитив. Ну вот, собственно и всё… Почти.

Теперь, в назначенный день, как указывают некоторые банки в своих памятках,»…такого-то числа Вам необходимо обеспечить своё присутствие, а также присутствие всех заинтересованных лиц по такому-то адресу, в такой-то час с паспортами, документами, деньгами и т.д….». Не дословно.

Там, в общем-то и будет проходить сделка. О подробностях расскажем ниже, в нужных разделах. Потом документы сдаются на регистрацию в соответствующие гос. органы, которые эту самую регистрацию осуществляют. Ну и после регистрации продавец получает деньги, а покупатель квартиру. Которую надо будет ещё сдать-принять по Акту приёма-передачи. Но это не сложно.

Вот, собственно и всё. Практически это все основные шаги при самостоятельном подборе и покупке квартиры. Теперь у Вас есть пошаговая инструкция, «как купить квартиру без риэлтора».

За что отвечает риэлтор при покупке квартиры простыми словами.

А вот ни за что не отвечает по сути. Юридически естественно. Есть, конечно, моральная сторона, но это немного другое, лирика. Наверное в эпоху рыночных отношений, любая ответственность всё же должна выражаться в ответственности финансами. В общем, как-то так наверное.

Если при покупке, ну или продаже квартиры, Вы договариваетесь о сотрудничестве с риэлтором, которого знаете сами, или познакомились по рекомендации родственников, знакомых, друзей знакомых и т. д., это одно. Такому человеку Вам придётся полностью довериться.

Скорее всего с таким специалистом Вы не будете подписывать никаких обязывающих бумаг. То есть помогать он Вам будет только «на доверии». На самом деле это нормально, специалисты, которые работают, что называется ПО РЕКОМЕНДАЦИИ, как правило, достаточно опытные и ответственные. То есть дело своё знают. И в общем-то дорожат клиентами и своей репутацией.

Есть конечно риски, как и в любом деле, связанным с недвижимостью, но они, как правило, минимальны. Причём рискуют обе стороны. Вы-тем, что риэлтор где-то «накосячит» и, конечно, никакой ответственности (кроме моральной). Он-тем, что Вы поведёте себя некорректно и в итоге не заплатите ему комиссионные, ну или недоплатите. Вы же ничего не подписываете.

То есть, если риэлтор «по рекомендации», Вы должны ему безоговорочно доверять. Собственно, как и он Вам. Ну а там, как получится. Как правило, всё проходит успешно.

Если же риэлтор представляет Агентство недвижимости, то он всего лишь исполнитель. Договор на предоставление услуги подписывать Вы будете с Агентством. Сам же риэлтор, в случае каких-либо ошибок или недоработок, отвечает только перед своим руководством. Начальством.

Но там, как правило, к своим агентам очень лояльное отношение. Даже если агент-новичок. А уж если опытный, тут тем более. Ну накажут они его рублём, он обидится, уволится и пойдёт на работу к конкурентам. Где они ещё «такого» найдут? Прямые убытки для Агентства.

Так что, как по классике, «…нет у них методов против Кости Сапрыкина».

А Вам, конечно, выбирать агентство хорошо бы тоже по рекомендации. И, естественно, очень так внимательно читать всё, что подписываете. Скажу сразу,все типовые договоры,которые Агентства предлагают подписать, как правило составлены таким образом, что Агентство в любом случае ни за что не отвечает, особенно финансово (под этим ни одно Агентство не подпишется).

Над этими договорами работают штатные юристы агентства (если есть в штате). Если же таких нет, то всё очень просто, «рыба» договора заимствуется (разными методами) у более, скажем, продвинутых агентств. Например работал юрист в ИНКОМе, потом перешёл в другое агентство, ну и документы, с которыми работал там, как водится, с собой прихватил. В электронном виде.

А там уж, поверьте, все написано так, что не подкопаешься. Много «воды», «тумана», ссылки на номера статей гражданского кодекса и т.д. И всё заточено под то, чтобы любую ситуацию и в любом случае развернуть в сторону Агентства. Всё логично. Никто против себя не пойдёт.

И хоть считается, что договор «есть продукт непротивления сторон», Агентства очень не любят вносить правки в саму «рыбу» договор. Так что, если Вы не дипломированный юрист со стажем, то в общем-то пути два: подписывать или же нет. Как правило, приходится смириться.

А в случае чего, ребят, уж поверьте моему опыту, ответ Агентства на все претензии будет в стиле: «…не виноватая я, он сам пришёл». Ну действительно, если что-то прошло не так, как предполагалось, не понесёте же Вы этот договор в суд. Да даже если решите и понесёте, уверяю Вас, никаких финансовых санкций в отношении агентства в этом договоре не будет. Ну а на «нет», как говориться и СУДА нет. В общем как-то так.

Что-то я совсем мрачную картину нарисовал. Нет, ребят, я тут не хочу Вас запугать. Просто рассказываю, какие «подводные камни» могут попасться на Вашем пути. А вообще-то, как правило, большинство Агентств (если это конечно не фирмы-однодневки) достаточно лояльны к своим клиентам, ответственно и добросовестно относятся к работе. Но всё же не все.

Если работать с Вами будет неопытный агент, то его всегда подстрахует старший товарищ, начальник отдела или юрист агентства. Та что, если всё же решили работать с агентством, то естественно придётся ему доверять. Как говориться, вперёд и «с песней».

Ну и надеюсь, Вы поняли, за что отвечает риэлтор при покупке квартиры. Формально за всё, помощь в поиске (если надо), проверку, подготовку и проведение самой сделки, желательно грамотное проведение. А также за регистрацию и передачу квартиры по Акту.

Ну а юридически-ни за что. Так что Вам решать, доверять или не доверять. Понимаю, выбор не простой. Но сделать его Вам всё же придётся. Купить квартиру-то надо.

Кстати. Небольшой совет, как выбрать агентство, если нет рекомендаций. При прочих равных не выбирайте самые крупные и раскрученные агентства в Вашем регионе, там, как ни странно, минимум шансов, что Вашей проблемой займётся опытный агент. При возможности расскажу об этом подробнее, но как-нибудь позже. Ну и естественно не стоит обращаться в самые маленькие компании с офисом «3 на 5», одним стареньким компьютером и двумя сотрудниками. В общем выбирайте СРЕДНЕЕ АГЕНТСТВО. Из практики, самых опытных и грамотных специалистов найдёте именно там. Да, это так.

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры. 2 простые рекомендации.

Итак, решили-таки Вы купить квартиру. Нужен ли Вам в этом случае риэлтор? Решать, конечно же Вам. Но, если позволите, парочка практических рекомендаций. Из опыта.

Во-первых, для начала надо найти ту самую квартиру, которую захотите купить. С этим, если конечно Вы не трудоголик и не работаете, что называется «от темна до темна», справитесь сами.

Сейчас никто не продаёт из-под полы, всё в открытом доступе. Хотя риэлторы утверждают (по себе знаю), что найдут быстрее, это далеко не факт. Да, у риэлтора, как правило, есть доступ к одной-двум специализированным платным базам. В теории найдёт он быстрее.

Но туда объявления падают из того же ЦИАНа или АВИТО, например. Да, риэлтору проще, у него всё в одном месте, не надо ковыряться в интернете. Но дело в том,что он не только Вашим делом занимается, у него, как правило, несколько клиентов и всем что-то надо, притом СРОЧНО.

Так что если будете ежедневно просматривать ЦИАН или АВИТО, думаю, что практически ничего такого интересного не упустите. Правда базы платные, но физ. лицам пока предоставляют возможность публиковаться бесплатно. Можете добавить ЯНДЕКС-недвижимость.

Раньше он был абсолютно для всех бесплатным, многие по привычке там рекламируются. В итоге всё это максимум час в день. А скорее всего, гораздо меньше. Когда привыкните.

Едем дальше. Если квартира, которую Вы выбрали, продаётся без альтернативы, то есть хозяева просто получают деньги и ничего взамен не покупают, у неё 1-2 взрослых собственника и по ней не было большого количества переходов права (например когда-то купили, приватизировали и всё), то риэлтор Вам не нужен, справитесь сами. Сэкономите приличную сумму. Если конечно Вы человек более-менее грамотный и 10-летку закончили. В этом случае нет ничего сложного.

Сложные варианты при покупке квартиры.

Ну а если вариант сложен для понимания неспециалиста и к тому же у Вас нет юридического образования, то наверное всё же стоит подстраховаться и нанять опытного агента.

К сложным я бы отнёс варианты альтернативные. Обычно это 2-3-х и более-комнатные квартиры. Когда продавая свою, собственник хочет купить себе другую, а то и две (разъезд). Бывает так, что тот у кого он хочет купить, тоже в свою очередь, продавая, покупает другую и так может быть до бесконечности. Для такой сделки составить цепочку из альтернативных квартир непросто.

Из практики. Максимальное количество квартир, цепочка из купли-продажи которых была построена в одной сделке нами-10 штук. Сделка прошла нормально, хотя и не без некоторых шероховатостей. Но это только потому, что готовили и вели сделку опытные эксперты. Самому поучаствовать в такой сделке конечно можно, но, как правило, если там нет хотя бы одного-двух грамотных специалистов, такие сделки разваливаются ещё на стадии подготовки. А ведь в сделке может быть и больше квартир чисто теоретически. Для опытных специалистов это в общем не проблема.

Ещё сложными считаются варианты с длительной историей. То есть квартира в своей истории поменяла кучу владельцев. Было множество переходов права, продаж, дарений и т.д. Проверить такую историю и оценить все риски сможет только опытный специалист по недвижимости.

И ещё из практики. Помогали мы как-то купить квартиру одному нашему хорошему знакомому. Уроженцу одной из наших южнокавказских республик (это так, к слову). Так вот проверили мы эту квартиру (а это была коммуналка из 5-и комнат) и пришли в «ужас». Она и до проверки-то вызывала сомнения, а тут… В общем, комнаты в этой квартире не раз меняли хозяев, было много переходов прав. Кроме того в результате проверки выяснилось, что в истории квартиры было убийство. Двое жильцов отправились в места не столь отдалённые. И вот один из них, хозяин одной из комнат, продавал эту самую комнату по доверенности из колонии. Нынешняя хозяйка квартиры, к слову женщина-резидент Молдавии покупала квартиру по комнатам и вот теперь продавала всю целиком. Так можно прилично заработать. Некоторые до сих пор этим живут. Ничего криминального в этом нет, если всё честно и грамотно.

Да, и такие варианты встречаются (правда редко). Дело, впрочем, закончилось тем, что мы, как и полагается приличным специалистам, доложили результаты проверки нашему дорогому клиенту (без сарказма). И настойчиво рекомендовали плюнуть на это дело и искать другую квартиру.

Менее проблемную. Но дело было в том, что квартира продавалась по цене, которая была, если правильно помню, миллиона на 3 ниже рынка. И что Вы себе думаете! Наш бесстрашный джигит (милейший, кстати, человек), взвесив (надеюсь) все свои риски, решил таки купить эту квартиру!!!

Написал нам расписку о том, что мы его поставили в известность обо всех рисках покупки такой квартиры (это обычная практика) и купил. Сделку мы провели естественно. Квартиру передали.

И что Вы думаете. Прошло уже лет 8. Сделал хороший дорогой ремонт и до сих пор счастливо живёт в этой квартире. Это я к тому, что не все риски в итоге реализуются. Бывает и по-другому.

Надеюсь в дальнейшем, когда надумаете покупать квартиру, эта статья поможет Вам сделать самый правильный выбор. То есть нанимать в Вашем конкретном случае специалиста в помощь или же обойтись своими силами и знаниями. Если хоть в чём-то мы Вам помогли, задача решена.

Поиск квартиры для покупки. 3 самых простых варианта действий.

И наконец коротко разберём, как проще всего найти ту квартиру, которую Вы в итоге решите приобрести. Самое первое, это если у Вас всё же есть знакомый агент. В этом случае Вы просто даёте ему вводные для поиска, ну там, район, бюджет, сколько комнат, состояние желаемое и т.д.

Сами продолжаете заниматься своими делами и иногда выезжаете на просмотры предлагаемых квартир. Чего в таком случае точно не рекомендуется делать,так это искать квартиру параллельно с агентом. То есть «соревноваться». Это просто не рентабельно. Если наняли человека, доверяйте.

Ну а если же располагаете временем и хотите найти сами, то делаете следующее. Для начала выбираете район поиска. То есть, где Вам удобно будет и комфортно. Или где Вы хотите жить.

Например, близость к работе, к метро, чтобы доехать до этой самой работы. Когда машина в ремонте или её нет. Наличие хорошей инфраструктуры, магазинов, парков, где можно отдохнуть и погулять в выходные и т.д. В общем каждый сам решает, что ему наиболее важно.

Если Вы хорошо знаете свой город или населённый пункт, то без труда разберётесь в этом. Если же Вы недавно переехали и ещё не очень ориентируетесь в том, какой район хороший, а какой нет (например с экологической точки зрения и т.д.), то имеет смысл порыться в интернете. Там обязательно найдёте всю необходимую информацию на эту тему. Ну и не забываем о бюджете.

Естественно, районы бывают более благополучные и менее. Соответственно и цена квадратного метра может, в зависимости от этого, существенно различаться. Так что пытаемся уложиться.

Ну что ж, с районом определились, теперь всё просто. Лезем в ЦИАН или АВИТО, задаём параметры (количество комнат, размеры, максимальная цена, район и т.д.) и смотрим всё, что нам выдадут. Сравниваем, оцениваем предварительно по фото (если состояние для Вас важно) и так далее. Думаю, тут всё понятно. Ничего сложного. Чего я Вас учу, сами всё знаете…

Если вариантов ну просто совсем мало, тогда расширяем круг поиска. На сервисах можно сразу же по карте искать. Можно также Яндекс-недвижимость промониторить. Если ипотека от «Сбербанка», не обходим «Дом-клик». Там выбор гораздо меньше, но если повезёт с квартирой, можно скидку на процент по ипотеке получить. Есть там такая «фишка». Не надо игнорировать.

Находим что-то интересное, звоним, узнаём подробности, если подходит, договариваемся о просмотре. И так каждый день, ищем, звоним, едем-смотрим (тут как договоритесь).

Есть ещё один способ, так скажем, дополнительный. На некоторых сервисах, например АВИТО, ЦИАН точно, ЯНДЕКС вроде тоже сделал, есть такая опция. Привязываете к поиску свой телефон и как только выставят на продажу новую квартиру в интересующем Вас районе, придёт СМС. Так что можно просто ждать СМС-ок и не мониторить каждый день. Это для ленивых вариант.

Подведение итогов.

Это всё, о чём мы хотели сегодня Вам рассказать. Теперь Вы в общих чертах знаете, как купить квартиру без риэлтора. И какие шаги нужно для этого сделать. Надеемся, что наши советы будут Вам небесполезны. А если же у Вас остались вопросы или есть что добавить, Вы сможете сделать это в специальной форме ниже. Там же можно оставить свой отзыв. Желаем удачных покупок.

Похожие статьи:

Сам себе риэлтор простыми словами

Сообщение Как купить квартиру без риэлтора. появились сначала на Квартирный ответ.

В этой статье Вы узнаете, что значит «сам себе риэлтор. Пошаговая инструкция». И всё простыми словами. Как за 3 шага стать специалистом по недвижимости. А если дочитаете статью до самого конца, то получите подробную теоретическую инструкцию, о том, как продать квартиру самому, без риэлтора, какие необходимые действия для этого нужно совершить и как провести сделку.

Сам себе риэлтор. Пошаговая инструкция

Сегодня мы разберём, кто такой риэлтор, чем он занимается, какими знаниями и компетенциями по-хорошему должен обладать. А также попробуем выяснить для себя, насколько необходим нам такой специалист в нашей повседневной жизни, если возникла необходимость продать или купить квартиру. Ну или же провести какую-либо другую сделку с недвижимостью. В общем, получим рекомендации по принципу «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция». Итак,поехали.

Если коротко, риэлтор (от англ. realtor)-это специалист в области недвижимости, который решает большинство вопросов на рынке этой самой недвижимости посредством организации поиска продавца и/или покупателя, организации сбора необходимых документов, максимального обеспечения юридической чистоты сделок, а также участвует в самом процессе заключения сделок купли-продажи или аренды недвижимости (как жилой, так и нежилой или коммерческой).

Так как большинство людей редко сталкиваются с нежилой, а тем более с коммерческой недвижимостью, в этой статье мы поговорим именно о купле-продаже квартиры, а также о том, в каких случаях можно справиться своими силами, не прибегая к помощи специалиста по недвижимости, т.е. риэлтора, а когда всё же лучше не экономить и обратиться к такому человеку.

И для того, чтобы в этом разобраться, надо попробовать вникнуть в некоторые секреты риэлтора, профессиональные, а также человеческие, раскрыть его компетенции и манеру поведения.

Как становятся специалистом по недвижимости за 3 шага.

По сути риэлтором может стать любой мало-мальски грамотный человек (да и не очень грамотный тоже), даже при отсутствии образования. Для этого нужно просто найти где-то, например, в интернете их полно, объявление от Агентства Недвижимости (или агентств), пройти формальное собеседование и всё, ты агент,то есть практически опытный риэлтор (для клиентов).

Почему собеседование формальное, да просто потому,что в Агентствах огромная текучка кадров, как в фильме «Любовь и голуби», помните-«…а у нас текучка, у нас така текучка». Поэтому там на работу принимают практически всех, независимо от возраста, образования, места жительства и т.д. Смысл в том, что чем больше набирают, тем лучше для владельца компании.

Кто-нибудь да выстрелит, т.е., найдёт клиента, проведёт сделку, принесёт прибыль в компанию. А нет, ну и ладно, наберём ещё. И так по кругу. Нет, конечно есть и опытные агенты, работающие годами, но их всё же не так много.

Ну и, собственно, новоиспечённый риэлтор приступает к работе. Обучение происходит прямо на рабочем месте в процессе работы. В приличных агентствах под присмотром, например, опытного наставника. То есть риэлтора, проработавшего, как минимум, больше года и имеющего какой-никакой опыт в профессии. В больших, известных агентствах иногда также проводятся разного рода тренинги, семинары для агентов с целью повышения квалификации.

В небольших этими «мелочами» особо не заморачиваются. Тренинги стоят денег. А где их взять. Нет, можно, конечно, с очередной сделки. Но проще руководству сэкономить. Главное-найти клиента и раскрутить его на услугу. Клиент, это прибыль, а тренинг-расходы.

Так в чём же заключается работа неопытного агента? На первых порах всё очень просто, смотри за тем, как работает наставник и тупо повторяй все его действия. А все действия направлены на поиск потенциального клиента. То есть человека, который хочет продать или купить квартиру (ну или и то и другое, то есть-альтернативная сделка). Тут все способы хороши, выбирай на вкус.

Это и дежурства на рекламном телефоне (куда люди звонят по рекламе), и «холодные прозвоны», это когда агент сам звонит по рекламным объявлениям с целью вычислить человека, который сам продаёт свою квартиру без помощи риэлтора и предложить ему свои услуги.

Поначалу неопытные риэлторы также пытаются предложить свои услуги друзьям, знакомым и знакомым знакомых. Иногда это работает. Ну и вот, когда клиент найден, договорились по сумме оплаты за услуги, начинается собственно продажа (или поиск и покупка) недвижимости.

И это всё под руководством наставника. Не будем тут вдаваться в технические подробности, это тема для отдельного разговора. В общем, когда сделка успешно завершена и клиент заплатил агентству за услугу, сумма делится на всех участников. То есть-агентство, риэлтор, наставник.

Ну и, собственно, так по кругу. Поиск клиента, предложение услуги, реклама объекта, подготовка сделки (покупаемую квартиру надо ещё проверить на юридическую чистоту), сделка, получение зарплаты. Обычно в процентах от суммы, чем больше опыт, тем выше процент.

И вот, после проведения определённого количества сделок при участии наставника (в разных агентствах по-разному, обычно-3-5), агент отпускается в свободное плавание, он получил минимальный опыт, набил руку, научился более-менее сносно разговаривать с клиентами, так что может теперь обойтись без наставника. И дальше всё то же самое, только самостоятельно. Собственно это и означает, сам себе риэлтор, пошаговая инструкция. Куда уж проще.

Продать квартиру без риэлтора. Инструкция.

Итак, Вы решили продать квартиру. Тут перед Вами открывается множество путей, но основных два. Любо Вы обращаетесь в агентство недвижимости (или к знакомому агенту-частнику), либо делаете всё сами. Если найдёте агента-частника, то сможете сэкономить на услугах, просто из схемы оплаты выпадает агентство. Но частник должен быть проверенный. Надёжный.

Такой, который уже помог кому-то из Ваших родственников, знакомых и т. д. То есть, по рекомендации. Такие агенты просто так на дороге не валяются. Найти-большая удача.

А вообще-то,алгоритм действий при продаже (имеется в виду простая продажа,не альтернатива) квартиры достаточно прост. И, по большому счёту, доступен любому грамотному человеку. Если Вы в школе учились, читать-писать умеете, то, в принципе, всё сможете сделать своими руками.

А после сделки, если у Вас сейчас вдруг проблемы с работой, сможете смело сказать себе, «ну вот я и опытный риэлтор». И устроиться на работу практически в любое агентство. К слову, многие так в профессию и приходят. Правда, не многие в ней остаются, людям, всю жизнь работавшим за зарплату, сложно перейти на оплату «процент от сделки». Текучка, блин.

Так, это было небольшое лирическое отступление, а теперь к делу. Вспоминаем смысл фразы»сам себе риэлтор, пошаговая инструкция» и начинаем действовать. Продаём квартиру.

Определяем цену квартиры.

Первое, что мы делаем, это определяем цену. На цену, кстати, влияет огромное количество факторов. Это и качество дома (его возраст, какой он-панельный, кирпичный, блочный, монолит), планировка-наличие балкона или лоджии, размер кухни (женщинам очень важно), высота потолков, состояние самой квартиры, состояние подъезда, наличие-отсутствие консьержа. А также куда выходят окна (во двор или на шумную улицу).

Это, правда, очень спорный пункт. У меня, например, в бытность мою специалистом по недвижимости (коим я и сейчас иногда являюсь), был очень интересный клиент. В отличие от большинства покупателей его интересовали квартиры только с окнами на широкое, шумное шоссе. Человек терпеть не может тишину, движуху любит.

Едем дальше. Также на цену очень влияет локация, то есть месторасположение дома. В городах- миллионниках, особенно где есть метро, очень важным пунктом является близость одной или нескольких станций. В общем, чем ближе к метро, тем дороже при прочих равных. Это ясно.

Очень большую роль играет также район (благополучный или нет) а также наличие развитой инфраструктуры. Расшифровывать не будем, каждый сам для себя решает, какие объекты ему наиболее интересны поблизости.

Да, чуть не забыл, очень интересная опция-это соседи. Но проверить их покупателю будет проблематично (если конечно в подъезде не спят алкаши), так что всегда можно сказать, «соседи у нас интеллигентные, очень воспитанные и главное-тихие». Вы же действительно можете их такими считать, у всех разные понятия воспитанности и тишины.

Это была теория, теперь к практике. Скажу сразу, недвижимость-это рынок, он очень динамичен. Поэтому определить сходу правильную цену квартиры на данную минуту времени не сможет ни один самый опытный эксперт (есть такая градация в агентствах).

Всё определяется в границах «от» и «до» и то примерно. Так что делаем следующее, начинаем мониторить сайты по продаже или же аренде квартир. Естественно ищем только продаваемые.

В идеале смотрим квартиры такие же, как у Вас, желательно в Вашем доме, если нет, во дворе, в районе и так далее. То есть такие, характеристики которых наиболее близки Вашей. Как по квартире, так и по дому и месторасположению.

Выписываем на листочек штук 20 наиболее похожих квартир (если есть конечно). Если нет, то столько, сколько есть. Затем высчитываем цену квадратного метра всех найденных нами квартир. Для этого естественно цену квартиры делим на количество квадратных метров.

Получится очень приблизительно, потому как агенты, дающие объявления о продаже, зачастую увеличивают в них метраж (включают балконы и т.д.) в рекламных целях. Но всё же.

После этого определяем очень примерно среднюю цену квадратного метра по району. Для этого складываем средние цены квадратного метра всех найденных квартир и полученную сумму делим на их (квартир) количество. Получается некая цифра, скажем,»X».

И вот эту «X»(средняя цена квадратного метра по району) умножаем на количество метров уже нашей квартиры. Получаем очень приблизительную продажную стоимость нашей квартиры.

К слову сказать, опытные специалисты очень редко утруждают себя такими расчётами, просто мониторят некоторое количество наиболее похожих квартир, ну и приблизительно прикидывают среднюю цену. Клиенту выдают в зависимости от ситуации (торопятся или не торопятся продать), цену чуть ниже или же чуть выше. Всё равно окончательно всё будет определять рынок, спрос.

Итак, мы получили некую примерную цену нашей квартиры. Теперь, если конечно у нас не срочная продажа (тут действуют немного другие алгоритмы), немного завышаем полученную цену, чтобы было от чего торговаться (сейчас без торга не продать-рынок же) и уже вот эту цену будем указывать в объявлениях. Которые будем где-то размещать.

Поверьте, если не пойдёт, снизить потом гораздо проще, чем повышать (потенциальные покупатели будут очень недовольны повышением, могут ставить в игнор). Да, психологически надо всегда быть готовым к снижению (продавцу это непросто).

Ну и затем начинаем размещать объявление. Пишем грамотный, продающий текст. Если Вы никогда этого не делали, не стоит сильно заморачиваться. Всё равно, первое, на что будет обращать внимание потенциальный покупатель-это цена, размер квартиры ну и скорее всего, месторасположение дома. Даже состояние для большинства не так важно.

А уж что Вы там расписали, это уже дополнительная опция. Тем не менее стараемся создать хорошее объявление. Качественное. И не агрессивное. Ну как-то так.

Ничего не выдумываем, пишем, что есть на самом деле. Начинаем с этажа, метража и других технических параметров. Если квартира на 1-м этаже, не надо, как делают многие риэлторы, писать «2-й» (лишь бы больше звонков было, потом расскажем, какое это счастье-1-й этаж).

Затем коротко рассказываем о состоянии, наличии-отсутствии балкона, размерах комнат, кухни (это очень важно), куда смотрят окна. И вообще, в объявлении принято больше рассказывать о плюсах и достоинствах квартиры, умалчивая о недостатках. Именно «умалчивая».

Дадим покупателю возможность самому их найти. Ведь то, что для Вас, например, является достоинством, для кого-то будет недостатком и наоборот. Далее плавно переходим к соседям, очень «воспитанным», чистейшему подъезду, консьержу и развитой инфраструктуре района. Ну и как же без юридических нюансов. Хотя бы самых минимальных. Для понимания.

Обязательно указываем правоустанавливающие документы (для непосвящённых, коротко, это те документы, на основании которых Вы стали хозяином), чтобы предупредить лишние вопросы по телефону. Так же важно количество собственников, срок владение квартирой (для налогов).

Ну и также не забываем упомянуть такой момент, как свободна ли квартира физически и что не менее важно, юридически (т.е. прописан ли в ней кто-либо). Ну и, собственно, всё.

Особенно тут блистать красноречием необязательно, потому как, если написать объявление на пол-листа, всё равно его вряд ли кто-то дочитает до конца. Как уже говорилось выше, главное для покупателя совсем другое-цена, размеры, месторасположение. С объявлением закончили.

Далее хорошо бы сделать приличные фотографии (лучше фотоаппаратом, если нет в наличии, телефон также подойдёт). Делаем фото каждого помещения в квартире. Т.е. всех комнат, кухни, сан.узла и т.д. Минимум по 2 штуки-от входа и с противоположной стороны. Можно больше, но не намного, тут также, как с описанием важно соблюсти меру. 5 фотографий туалета-перебор.

Теперь ищем в интернете сайты, на которых продают недвижимость и выставляем своё объявление. Как положено с описанием, фотографиями и т. д. Не забываем указать цену.

Впрочем, почти на всех таких сайтах есть некая форма, которую надо заполнить. Так что не запутаетесь, там всё интуитивно понятно. Большинство сайтов (не все) частным лицам, в отличие от агентств или агентов позволяют одно объявление в каждую рубрику выставлять бесплатно. А Вам это и нужно. Публикуем и ждём естественно «вала» звонков. Телефон должен быть включён.

Найти такие сайты, думаю, не составит труда. По России основные-ЦИАН, АВИТО, ЯНДЕКС-Недвижимость и т.д. Желательно разместить на 8-10 сайтах, основных по стране, а также наиболее популярных в Вашем городе (если таковые есть). Думаю, будет достаточно.

Ну и теперь надо принимать звонки, отвечать на все вопросы, которые будут интересовать звонящего. По возможности не грубить, отвечать вежливо и по-существу. Покупатель нынче пошёл капризный, на рынке сейчас большой выбор квартир, а покупателей очень немного.

Ну и, собственно, тем кому интересно будем показывать квартиру. Это не так сложно. Главное выбрать день и время, которое будет удобно и Вам и потенциальному покупателю. Как-то так.

Да, важный момент. От количества звонков и просмотров зависит то, насколько точно мы определили цену. Если прошло дней 7-10 и совсем не звонят, значит цену мы завысили. А если в 1-й же день масса народу запишется на просмотр, тогда похоже, мы продешевили. В любом случае надо будет цену подкорректировать, или, если дёшево, попробовать продавать с так называемого «аукциона». Это, правда сложнее, не каждый специалист справится, но всё же. Короче есть и такой вариант.

Что делаем дальше? Пока объявление крутится, готовим документы. То есть ищем их и найдя, извлекаем на свет белый, чтобы при необходимости всегда были под рукой. В первую очередь это правоподтверждающие документы.

Это документы основания (правоустанавливающие), они, как говорилось выше, объясняют, каким образом данный объект оказался в собственности у нынешнего владельца, т.е. у Вас.

Далее-Свидетельство о регистрации права (уже не выдаётся) или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Эти документы доказывают, что именно Вы владеете именно данной квартирой и подтверждают право собственности на данную недвижимость. На сегодня основное-это выписка из ЕГРН. В ней содержатся основные сведения о квартире.

Затем хорошо бы заранее получить документы БТИ (бюро технической инвентаризации). Это поэтажный план и экспликация, или технический паспорт квартиры. Для самой сделки они не нужны, но так как на сегодня большинство покупателей используют ипотечные средства, то для банка они пригодятся. Срок годности у них большой (например тех. паспорт-5 лет), так что смело заказывайте. Получить можно в ближайшем МФЦ. Для изготовления нужно какое-то время.

Остались выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счёта и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Последние два документа не нужны для самой сделки. Но грамотный покупатель, а тем более риэлтор обязательно попросит. Или можно получить ЕЖД (единый жилищный документ). Это «три в одном», то есть этот документ заменит все три предыдущих. Получить можно в МФЦ или в Вашей управляющей компании.

Единственный момент,срок действия этих документов (ЕЖД и т.д.), как правило-30 дней. Поэтому их лучше заказывать уже непосредственно перед самой сделкой. Когда уже есть покупатель, тем более, что получить их можно за один день. Это, собственно, всё, все основные документы.

Едем дальше. Итак, основные подготовительные шаги мы прошли. Дали объявление, собрали документы, квартиру показываем. И вот, прошло какое-то время, пришёл человек, посмотрел квартиру, задумался и через некоторое время перезванивает и говорит волшебное слово: «беру».

Что же дальше? Для того, чтобы как-то зафиксировать серьёзность своих намерений, а также для того, чтобы Вы сняли квартиру с рекламирования и все вместе начали подготовку к сделке, он должен внести Вам Аванс. Почему именно «АВАНС», а не «ЗАДАТОК», например.

Да просто потому, что Вам, как физ. лицу это не выгодно. Задаток предполагает, что если покупатель по какой-либо причине откажется от сделки, то сумма остаётся у Вас. Но если Вы вдруг передумали, то должны будете вернуть её в двойном размере.

При этом, как правило, физ. лицу вносят от 5 до 30 тысяч рублей. В среднем тысяч 20. Вот и считайте, сильно ли это свяжет покупателю руки, если он вдруг в процессе подготовки найдёт более интересную квартиру. Например на порядок дешевле.

А вот Вам, если у Вас что-то поменяется, придётся уже вернуть двойную сумму. То есть заплатить штраф. Так что сами решайте, нужно ли Вам это или лучше «АВАНС». Юридически Аванс возвратная сумма в любом случае, если сделка в итоге не состоялась по любой причине.

Как технически принять Аванс долго рассуждать не будем, тут больше рискует вносящий. Вы просто берёте деньги, подписав авансовое соглашение. Даже если неправильно поймёте какой-нибудь пункт в соглашении, самое большее, что Вам грозит, ну вернёте ему деньги да и всё.

Повторяю, главное убедиться, чтобы соглашение называлось АВАНСОВЫМ. Ну или Задатком, если Вы всё же на это согласитесь. При этом, если у покупателя будет свой риэлтор, то вот он Вас и обеспечит этим документом (самим бланком).

Честно говоря, риэлтору самому выгодно, чтобы всё было правильно расписано-подписано и ничего в дальнейшем не сорвалось. Поэтому, хоть он и будет всё делать в интересах покупателя, но в данном конкретном случае (при подписании авансового соглашения), думаю, никакого подвоха с его стороны ждать не стоит. Правда, прочитать соглашение всё же надо внимательно.

Готовим сделку

Готовим и проводим сделку.

Ну а дальше всё по накатанной. Если у покупателя просто деньги, то выбираете банк (по согласованию сторон), заказываете ячейку или аккредитив, являетесь в назначенный день с паспортами и документами на квартиру. И участвуете в сделке.

Да, чуть не забыл, надо ещё заранее составить договор Купли-Продажи. Составляете сами по шаблону или заказываете в любом юр. агентстве, которое этим занимается. Стоимость примерно от 2-х до 10 тыс. рублей, но это надёжнее. Хотя, если честно, договор может быть написан даже от руки. Главное,чтобы были в нём основные пункты: паспортные данные сторон,адрес квартиры, цена, условия и сроки освобождения. Да вроде и всё, остальное так, для спокойствия сторон.

На самой сделке в банке главное не отвлекаться на посторонние разговоры (риэлторы любят), а внимательно ещё раз прочитать договор купли-продажи. Проверить его на наличие ошибок, в том числе орфографических, особенно в паспортных данных.

Затем также внимательно читаем договор аренды банковской ячейки (особенно условия доступа) или договор аккредитива, тут-условия раскрытия. Если сделка через аккредитив, можете смело задавать вопросы сотруднику банка, который будет его готовить. Как правило, они очень вежливы и отвечают на все вопросы. По теме сделки естественно.

Если же у покупателя ипотечные средства, то для Вас юридически всё проще. Банк также очень заинтересован в том, чтобы всё прошло гладко. Поэтому его юристы скорее всего и договор составят (не во всех банках, правда) и на регистрацию отправят (также не все). Да и саму сделку будет сопровождать достаточно грамотный сотрудник. Так что на сделке можно расслабиться.

Единственное, что может добавиться, это оценочный альбом для определения рыночной стоимости Вашей квартиры. Для этого Вам дополнительно придётся принять специалиста оценочной компании для фотографирования и описания квартиры.

После сделки документы и договор (несколько экземпляров) сдаём на регистрацию. Или сами через МФЦ, или через специально обученных людей-регистраторов. Но это естественно за доп. оплату. Если сделка ипотечная, вполне возможно, что банк возьмёт это на себя. Ну вот это и есть весь смысл фразы «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция». Или почти весь.

И осталось всего 3 пункта. Сначала ждём регистрации перехода права собственности в органах гос. регистрации. После регистрации получаем свой экземпляр договора с отметками и печатью. И всё, можем отправляться в банк за деньгами. Там же пишем расписку продавцу, что средства получены. Ему это обязательно потребуется на будущее, если вдруг сделка будет расторгнута.

Ну и последнее, что надо сделать, это передать квартиру по Акту Приёма-передачи. Для этого встречаемся на квартире с покупателем, передаём ключи, платёжки (если есть), подписываем 2 экземпляра Акта (один-Ваш, один-его),жмём руки и далее-браво, бис!!! Шампанское по желанию.

Заключение.

Ну вот, собственно, мы и добрались до конца. Надеюсь, что Вы хотя бы поверхностно разобрались, кто такой риэлтор, что означает фраза «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция», как стать специалистом по недвижимости всего за 3 простых шага.

И самое главное, надеюсь, Вы поняли, что при необходимости продать квартиру, вполне можно обойтись своими силами, ничего особо секретного в этом нет, каждый в состоянии осилить эту науку. Тем более если это простая стандартная продажа. Безальтернативная.

А если что-то осталось непонятным, то оставьте ниже свою почту или телефон, мы обязательно свяжемся с Вами и посоветуем, как лучше поступить в той или иной ситуации. Также, если наша статья оказалась для Вас полезной, вы можете оставить свой отзыв или предложение ниже. Ну и как обычно, мы ждем встречи с Вами в следующих наших статьях, посвящённых недвижимости.

Похожие статьи:

Как купить квартиру без риэлтора.

Сообщение Сам себе риэлтор простыми словами появились сначала на Квартирный ответ.