Содержание статьи:
В этой статье Вы узнаете, что значит «сам себе риэлтор. Пошаговая инструкция». И всё простыми словами. Как за 3 шага стать специалистом по недвижимости. А если дочитаете статью до самого конца, то получите подробную теоретическую инструкцию, о том, как продать квартиру самому, без риэлтора, какие необходимые действия для этого нужно совершить и как провести сделку.
Содержание записи:
Сам себе риэлтор. Пошаговая инструкция
Сегодня мы разберём, кто такой риэлтор, чем он занимается, какими знаниями и компетенциями по-хорошему должен обладать. А также попробуем выяснить для себя, насколько необходим нам такой специалист в нашей повседневной жизни, если возникла необходимость продать или купить квартиру. Ну или же провести какую-либо другую сделку с недвижимостью. В общем, получим рекомендации по принципу «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция». Итак,поехали.
Если коротко, риэлтор (от англ. realtor)-это специалист в области недвижимости, который решает большинство вопросов на рынке этой самой недвижимости посредством организации поиска продавца и/или покупателя, организации сбора необходимых документов, максимального обеспечения юридической чистоты сделок, а также участвует в самом процессе заключения сделок купли-продажи или аренды недвижимости (как жилой, так и нежилой или коммерческой).
Так как большинство людей редко сталкиваются с нежилой, а тем более с коммерческой недвижимостью, в этой статье мы поговорим именно о купле-продаже квартиры, а также о том, в каких случаях можно справиться своими силами, не прибегая к помощи специалиста по недвижимости, т.е. риэлтора, а когда всё же лучше не экономить и обратиться к такому человеку.
И для того, чтобы в этом разобраться, надо попробовать вникнуть в некоторые секреты риэлтора, профессиональные, а также человеческие, раскрыть его компетенции и манеру поведения.
Как становятся специалистом по недвижимости за 3 шага.
По сути риэлтором может стать любой мало-мальски грамотный человек (да и не очень грамотный тоже), даже при отсутствии образования. Для этого нужно просто найти где-то, например, в интернете их полно, объявление от Агентства Недвижимости (или агентств), пройти формальное собеседование и всё, ты агент,то есть практически опытный риэлтор (для клиентов).
Почему собеседование формальное, да просто потому,что в Агентствах огромная текучка кадров, как в фильме «Любовь и голуби», помните-«…а у нас текучка, у нас така текучка». Поэтому там на работу принимают практически всех, независимо от возраста, образования, места жительства и т.д. Смысл в том, что чем больше набирают, тем лучше для владельца компании.
Кто-нибудь да выстрелит, т.е., найдёт клиента, проведёт сделку, принесёт прибыль в компанию. А нет, ну и ладно, наберём ещё. И так по кругу. Нет, конечно есть и опытные агенты, работающие годами, но их всё же не так много.
Ну и, собственно, новоиспечённый риэлтор приступает к работе. Обучение происходит прямо на рабочем месте в процессе работы. В приличных агентствах под присмотром, например, опытного наставника. То есть риэлтора, проработавшего, как минимум, больше года и имеющего какой-никакой опыт в профессии. В больших, известных агентствах иногда также проводятся разного рода тренинги, семинары для агентов с целью повышения квалификации.
В небольших этими «мелочами» особо не заморачиваются. Тренинги стоят денег. А где их взять. Нет, можно, конечно, с очередной сделки. Но проще руководству сэкономить. Главное-найти клиента и раскрутить его на услугу. Клиент, это прибыль, а тренинг-расходы.
Так в чём же заключается работа неопытного агента? На первых порах всё очень просто, смотри за тем, как работает наставник и тупо повторяй все его действия. А все действия направлены на поиск потенциального клиента. То есть человека, который хочет продать или купить квартиру (ну или и то и другое, то есть-альтернативная сделка). Тут все способы хороши, выбирай на вкус.
Это и дежурства на рекламном телефоне (куда люди звонят по рекламе), и «холодные прозвоны», это когда агент сам звонит по рекламным объявлениям с целью вычислить человека, который сам продаёт свою квартиру без помощи риэлтора и предложить ему свои услуги.
Поначалу неопытные риэлторы также пытаются предложить свои услуги друзьям, знакомым и знакомым знакомых. Иногда это работает. Ну и вот, когда клиент найден, договорились по сумме оплаты за услуги, начинается собственно продажа (или поиск и покупка) недвижимости.
И это всё под руководством наставника. Не будем тут вдаваться в технические подробности, это тема для отдельного разговора. В общем, когда сделка успешно завершена и клиент заплатил агентству за услугу, сумма делится на всех участников. То есть-агентство, риэлтор, наставник.
Ну и, собственно, так по кругу. Поиск клиента, предложение услуги, реклама объекта, подготовка сделки (покупаемую квартиру надо ещё проверить на юридическую чистоту), сделка, получение зарплаты. Обычно в процентах от суммы, чем больше опыт, тем выше процент.
И вот, после проведения определённого количества сделок при участии наставника (в разных агентствах по-разному, обычно-3-5), агент отпускается в свободное плавание, он получил минимальный опыт, набил руку, научился более-менее сносно разговаривать с клиентами, так что может теперь обойтись без наставника. И дальше всё то же самое, только самостоятельно. Собственно это и означает, сам себе риэлтор, пошаговая инструкция. Куда уж проще.
Продать квартиру без риэлтора. Инструкция.
Итак, Вы решили продать квартиру. Тут перед Вами открывается множество путей, но основных два. Любо Вы обращаетесь в агентство недвижимости (или к знакомому агенту-частнику), либо делаете всё сами. Если найдёте агента-частника, то сможете сэкономить на услугах, просто из схемы оплаты выпадает агентство. Но частник должен быть проверенный. Надёжный.
Такой, который уже помог кому-то из Ваших родственников, знакомых и т. д. То есть, по рекомендации. Такие агенты просто так на дороге не валяются. Найти-большая удача.
А вообще-то,алгоритм действий при продаже (имеется в виду простая продажа,не альтернатива) квартиры достаточно прост. И, по большому счёту, доступен любому грамотному человеку. Если Вы в школе учились, читать-писать умеете, то, в принципе, всё сможете сделать своими руками.
А после сделки, если у Вас сейчас вдруг проблемы с работой, сможете смело сказать себе, «ну вот я и опытный риэлтор». И устроиться на работу практически в любое агентство. К слову, многие так в профессию и приходят. Правда, не многие в ней остаются, людям, всю жизнь работавшим за зарплату, сложно перейти на оплату «процент от сделки». Текучка, блин.
Так, это было небольшое лирическое отступление, а теперь к делу. Вспоминаем смысл фразы»сам себе риэлтор, пошаговая инструкция» и начинаем действовать. Продаём квартиру.
Определяем цену квартиры.
Первое, что мы делаем, это определяем цену. На цену, кстати, влияет огромное количество факторов. Это и качество дома (его возраст, какой он-панельный, кирпичный, блочный, монолит), планировка-наличие балкона или лоджии, размер кухни (женщинам очень важно), высота потолков, состояние самой квартиры, состояние подъезда, наличие-отсутствие консьержа. А также куда выходят окна (во двор или на шумную улицу).
Это, правда, очень спорный пункт. У меня, например, в бытность мою специалистом по недвижимости (коим я и сейчас иногда являюсь), был очень интересный клиент. В отличие от большинства покупателей его интересовали квартиры только с окнами на широкое, шумное шоссе. Человек терпеть не может тишину, движуху любит.
Едем дальше. Также на цену очень влияет локация, то есть месторасположение дома. В городах- миллионниках, особенно где есть метро, очень важным пунктом является близость одной или нескольких станций. В общем, чем ближе к метро, тем дороже при прочих равных. Это ясно.
Очень большую роль играет также район (благополучный или нет) а также наличие развитой инфраструктуры. Расшифровывать не будем, каждый сам для себя решает, какие объекты ему наиболее интересны поблизости.
Да, чуть не забыл, очень интересная опция-это соседи. Но проверить их покупателю будет проблематично (если конечно в подъезде не спят алкаши), так что всегда можно сказать, «соседи у нас интеллигентные, очень воспитанные и главное-тихие». Вы же действительно можете их такими считать, у всех разные понятия воспитанности и тишины.
Это была теория, теперь к практике. Скажу сразу, недвижимость-это рынок, он очень динамичен. Поэтому определить сходу правильную цену квартиры на данную минуту времени не сможет ни один самый опытный эксперт (есть такая градация в агентствах).
Всё определяется в границах «от» и «до» и то примерно. Так что делаем следующее, начинаем мониторить сайты по продаже или же аренде квартир. Естественно ищем только продаваемые.
В идеале смотрим квартиры такие же, как у Вас, желательно в Вашем доме, если нет, во дворе, в районе и так далее. То есть такие, характеристики которых наиболее близки Вашей. Как по квартире, так и по дому и месторасположению.
Выписываем на листочек штук 20 наиболее похожих квартир (если есть конечно). Если нет, то столько, сколько есть. Затем высчитываем цену квадратного метра всех найденных нами квартир. Для этого естественно цену квартиры делим на количество квадратных метров.
Получится очень приблизительно, потому как агенты, дающие объявления о продаже, зачастую увеличивают в них метраж (включают балконы и т.д.) в рекламных целях. Но всё же.
После этого определяем очень примерно среднюю цену квадратного метра по району. Для этого складываем средние цены квадратного метра всех найденных квартир и полученную сумму делим на их (квартир) количество. Получается некая цифра, скажем,»X».
И вот эту «X»(средняя цена квадратного метра по району) умножаем на количество метров уже нашей квартиры. Получаем очень приблизительную продажную стоимость нашей квартиры.
К слову сказать, опытные специалисты очень редко утруждают себя такими расчётами, просто мониторят некоторое количество наиболее похожих квартир, ну и приблизительно прикидывают среднюю цену. Клиенту выдают в зависимости от ситуации (торопятся или не торопятся продать), цену чуть ниже или же чуть выше. Всё равно окончательно всё будет определять рынок, спрос.
Итак, мы получили некую примерную цену нашей квартиры. Теперь, если конечно у нас не срочная продажа (тут действуют немного другие алгоритмы), немного завышаем полученную цену, чтобы было от чего торговаться (сейчас без торга не продать-рынок же) и уже вот эту цену будем указывать в объявлениях. Которые будем где-то размещать.
Поверьте, если не пойдёт, снизить потом гораздо проще, чем повышать (потенциальные покупатели будут очень недовольны повышением, могут ставить в игнор). Да, психологически надо всегда быть готовым к снижению (продавцу это непросто).
Ну и затем начинаем размещать объявление. Пишем грамотный, продающий текст. Если Вы никогда этого не делали, не стоит сильно заморачиваться. Всё равно, первое, на что будет обращать внимание потенциальный покупатель-это цена, размер квартиры ну и скорее всего, месторасположение дома. Даже состояние для большинства не так важно.
А уж что Вы там расписали, это уже дополнительная опция. Тем не менее стараемся создать хорошее объявление. Качественное. И не агрессивное. Ну как-то так.
Ничего не выдумываем, пишем, что есть на самом деле. Начинаем с этажа, метража и других технических параметров. Если квартира на 1-м этаже, не надо, как делают многие риэлторы, писать «2-й» (лишь бы больше звонков было, потом расскажем, какое это счастье-1-й этаж).
Затем коротко рассказываем о состоянии, наличии-отсутствии балкона, размерах комнат, кухни (это очень важно), куда смотрят окна. И вообще, в объявлении принято больше рассказывать о плюсах и достоинствах квартиры, умалчивая о недостатках. Именно «умалчивая».
Дадим покупателю возможность самому их найти. Ведь то, что для Вас, например, является достоинством, для кого-то будет недостатком и наоборот. Далее плавно переходим к соседям, очень «воспитанным», чистейшему подъезду, консьержу и развитой инфраструктуре района. Ну и как же без юридических нюансов. Хотя бы самых минимальных. Для понимания.
Обязательно указываем правоустанавливающие документы (для непосвящённых, коротко, это те документы, на основании которых Вы стали хозяином), чтобы предупредить лишние вопросы по телефону. Так же важно количество собственников, срок владение квартирой (для налогов).
Ну и также не забываем упомянуть такой момент, как свободна ли квартира физически и что не менее важно, юридически (т.е. прописан ли в ней кто-либо). Ну и, собственно, всё.
Особенно тут блистать красноречием необязательно, потому как, если написать объявление на пол-листа, всё равно его вряд ли кто-то дочитает до конца. Как уже говорилось выше, главное для покупателя совсем другое-цена, размеры, месторасположение. С объявлением закончили.
Далее хорошо бы сделать приличные фотографии (лучше фотоаппаратом, если нет в наличии, телефон также подойдёт). Делаем фото каждого помещения в квартире. Т.е. всех комнат, кухни, сан.узла и т.д. Минимум по 2 штуки-от входа и с противоположной стороны. Можно больше, но не намного, тут также, как с описанием важно соблюсти меру. 5 фотографий туалета-перебор.
Теперь ищем в интернете сайты, на которых продают недвижимость и выставляем своё объявление. Как положено с описанием, фотографиями и т. д. Не забываем указать цену.
Впрочем, почти на всех таких сайтах есть некая форма, которую надо заполнить. Так что не запутаетесь, там всё интуитивно понятно. Большинство сайтов (не все) частным лицам, в отличие от агентств или агентов позволяют одно объявление в каждую рубрику выставлять бесплатно. А Вам это и нужно. Публикуем и ждём естественно «вала» звонков. Телефон должен быть включён.
Найти такие сайты, думаю, не составит труда. По России основные-ЦИАН, АВИТО, ЯНДЕКС-Недвижимость и т.д. Желательно разместить на 8-10 сайтах, основных по стране, а также наиболее популярных в Вашем городе (если таковые есть). Думаю, будет достаточно.
Ну и теперь надо принимать звонки, отвечать на все вопросы, которые будут интересовать звонящего. По возможности не грубить, отвечать вежливо и по-существу. Покупатель нынче пошёл капризный, на рынке сейчас большой выбор квартир, а покупателей очень немного.
Ну и, собственно, тем кому интересно будем показывать квартиру. Это не так сложно. Главное выбрать день и время, которое будет удобно и Вам и потенциальному покупателю. Как-то так.
Да, важный момент. От количества звонков и просмотров зависит то, насколько точно мы определили цену. Если прошло дней 7-10 и совсем не звонят, значит цену мы завысили. А если в 1-й же день масса народу запишется на просмотр, тогда похоже, мы продешевили. В любом случае надо будет цену подкорректировать, или, если дёшево, попробовать продавать с так называемого «аукциона». Это, правда сложнее, не каждый специалист справится, но всё же. Короче есть и такой вариант.
Что делаем дальше? Пока объявление крутится, готовим документы. То есть ищем их и найдя, извлекаем на свет белый, чтобы при необходимости всегда были под рукой. В первую очередь это правоподтверждающие документы.
Это документы основания (правоустанавливающие), они, как говорилось выше, объясняют, каким образом данный объект оказался в собственности у нынешнего владельца, т.е. у Вас.
Далее-Свидетельство о регистрации права (уже не выдаётся) или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Эти документы доказывают, что именно Вы владеете именно данной квартирой и подтверждают право собственности на данную недвижимость. На сегодня основное-это выписка из ЕГРН. В ней содержатся основные сведения о квартире.
Затем хорошо бы заранее получить документы БТИ (бюро технической инвентаризации). Это поэтажный план и экспликация, или технический паспорт квартиры. Для самой сделки они не нужны, но так как на сегодня большинство покупателей используют ипотечные средства, то для банка они пригодятся. Срок годности у них большой (например тех. паспорт-5 лет), так что смело заказывайте. Получить можно в ближайшем МФЦ. Для изготовления нужно какое-то время.
Остались выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счёта и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Последние два документа не нужны для самой сделки. Но грамотный покупатель, а тем более риэлтор обязательно попросит. Или можно получить ЕЖД (единый жилищный документ). Это «три в одном», то есть этот документ заменит все три предыдущих. Получить можно в МФЦ или в Вашей управляющей компании.
Единственный момент,срок действия этих документов (ЕЖД и т.д.), как правило-30 дней. Поэтому их лучше заказывать уже непосредственно перед самой сделкой. Когда уже есть покупатель, тем более, что получить их можно за один день. Это, собственно, всё, все основные документы.
Едем дальше. Итак, основные подготовительные шаги мы прошли. Дали объявление, собрали документы, квартиру показываем. И вот, прошло какое-то время, пришёл человек, посмотрел квартиру, задумался и через некоторое время перезванивает и говорит волшебное слово: «беру».
Что же дальше? Для того, чтобы как-то зафиксировать серьёзность своих намерений, а также для того, чтобы Вы сняли квартиру с рекламирования и все вместе начали подготовку к сделке, он должен внести Вам Аванс. Почему именно «АВАНС», а не «ЗАДАТОК», например.
Да просто потому, что Вам, как физ. лицу это не выгодно. Задаток предполагает, что если покупатель по какой-либо причине откажется от сделки, то сумма остаётся у Вас. Но если Вы вдруг передумали, то должны будете вернуть её в двойном размере.
При этом, как правило, физ. лицу вносят от 5 до 30 тысяч рублей. В среднем тысяч 20. Вот и считайте, сильно ли это свяжет покупателю руки, если он вдруг в процессе подготовки найдёт более интересную квартиру. Например на порядок дешевле.
А вот Вам, если у Вас что-то поменяется, придётся уже вернуть двойную сумму. То есть заплатить штраф. Так что сами решайте, нужно ли Вам это или лучше «АВАНС». Юридически Аванс возвратная сумма в любом случае, если сделка в итоге не состоялась по любой причине.
Как технически принять Аванс долго рассуждать не будем, тут больше рискует вносящий. Вы просто берёте деньги, подписав авансовое соглашение. Даже если неправильно поймёте какой-нибудь пункт в соглашении, самое большее, что Вам грозит, ну вернёте ему деньги да и всё.
Повторяю, главное убедиться, чтобы соглашение называлось АВАНСОВЫМ. Ну или Задатком, если Вы всё же на это согласитесь. При этом, если у покупателя будет свой риэлтор, то вот он Вас и обеспечит этим документом (самим бланком).
Честно говоря, риэлтору самому выгодно, чтобы всё было правильно расписано-подписано и ничего в дальнейшем не сорвалось. Поэтому, хоть он и будет всё делать в интересах покупателя, но в данном конкретном случае (при подписании авансового соглашения), думаю, никакого подвоха с его стороны ждать не стоит. Правда, прочитать соглашение всё же надо внимательно.
Готовим сделку
Готовим и проводим сделку.
Ну а дальше всё по накатанной. Если у покупателя просто деньги, то выбираете банк (по согласованию сторон), заказываете ячейку или аккредитив, являетесь в назначенный день с паспортами и документами на квартиру. И участвуете в сделке.
Да, чуть не забыл, надо ещё заранее составить договор Купли-Продажи. Составляете сами по шаблону или заказываете в любом юр. агентстве, которое этим занимается. Стоимость примерно от 2-х до 10 тыс. рублей, но это надёжнее. Хотя, если честно, договор может быть написан даже от руки. Главное,чтобы были в нём основные пункты: паспортные данные сторон,адрес квартиры, цена, условия и сроки освобождения. Да вроде и всё, остальное так, для спокойствия сторон.
На самой сделке в банке главное не отвлекаться на посторонние разговоры (риэлторы любят), а внимательно ещё раз прочитать договор купли-продажи. Проверить его на наличие ошибок, в том числе орфографических, особенно в паспортных данных.
Затем также внимательно читаем договор аренды банковской ячейки (особенно условия доступа) или договор аккредитива, тут-условия раскрытия. Если сделка через аккредитив, можете смело задавать вопросы сотруднику банка, который будет его готовить. Как правило, они очень вежливы и отвечают на все вопросы. По теме сделки естественно.
Если же у покупателя ипотечные средства, то для Вас юридически всё проще. Банк также очень заинтересован в том, чтобы всё прошло гладко. Поэтому его юристы скорее всего и договор составят (не во всех банках, правда) и на регистрацию отправят (также не все). Да и саму сделку будет сопровождать достаточно грамотный сотрудник. Так что на сделке можно расслабиться.
Единственное, что может добавиться, это оценочный альбом для определения рыночной стоимости Вашей квартиры. Для этого Вам дополнительно придётся принять специалиста оценочной компании для фотографирования и описания квартиры.
После сделки документы и договор (несколько экземпляров) сдаём на регистрацию. Или сами через МФЦ, или через специально обученных людей-регистраторов. Но это естественно за доп. оплату. Если сделка ипотечная, вполне возможно, что банк возьмёт это на себя. Ну вот это и есть весь смысл фразы «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция». Или почти весь.
И осталось всего 3 пункта. Сначала ждём регистрации перехода права собственности в органах гос. регистрации. После регистрации получаем свой экземпляр договора с отметками и печатью. И всё, можем отправляться в банк за деньгами. Там же пишем расписку продавцу, что средства получены. Ему это обязательно потребуется на будущее, если вдруг сделка будет расторгнута.
Ну и последнее, что надо сделать, это передать квартиру по Акту Приёма-передачи. Для этого встречаемся на квартире с покупателем, передаём ключи, платёжки (если есть), подписываем 2 экземпляра Акта (один-Ваш, один-его),жмём руки и далее-браво, бис!!! Шампанское по желанию.
Заключение.
Ну вот, собственно, мы и добрались до конца. Надеюсь, что Вы хотя бы поверхностно разобрались, кто такой риэлтор, что означает фраза «сам себе риэлтор, пошаговая инструкция», как стать специалистом по недвижимости всего за 3 простых шага.
И самое главное, надеюсь, Вы поняли, что при необходимости продать квартиру, вполне можно обойтись своими силами, ничего особо секретного в этом нет, каждый в состоянии осилить эту науку. Тем более если это простая стандартная продажа. Безальтернативная.
А если что-то осталось непонятным, то оставьте ниже свою почту или телефон, мы обязательно свяжемся с Вами и посоветуем, как лучше поступить в той или иной ситуации. Также, если наша статья оказалась для Вас полезной, вы можете оставить свой отзыв или предложение ниже. Ну и как обычно, мы ждем встречи с Вами в следующих наших статьях, посвящённых недвижимости.
