Содержание статьи:
В этой статье узнаете, как купить квартиру без риэлтора. Мы подробно разберём, как Вам правильно выбрать квартиру по своему бюджету. Каким районам стоит отдать предпочтение. Какие дома лучше рассматривать (панель, кирпич и т.д.). Мы расскажем Вам, нужен ли для того, чтобы купить квартиру риэлтор или всё можно осилить самостоятельно. И в итоге по шагам разберём, как правильно найти, выбрать квартиру и, наконец, самостоятельно провести Сделку.
Содержание записи:
Как купить квартиру без риэлтора. Пошаговая инструкция.
Итак, у Вас появились деньги и Вы решили купить квартиру. Ну или Вы сначала решили, а затем обратились в банк и Вам одобрили ипотеку. То есть, опять же у Вас появились средства для того, чтобы приобрести квартиру. Давайте разберём, что Вам делать дальше с этим счастьем, стоит ли нанимать специалиста по недвижимости в помощь, или попробовать самим разобраться в этом.
Если коротко, то выглядит это следующим образом. Для начала Вы решаете для себя, какое жильё Вам интереснее, новостройка или вторичное. Если берёте ипотеку, то лучше всё это обдумать до того, как будет одобрение,просто условия кредитования банками двух вышеуказанных вариантов несколько разные. И поэтому, чтобы не пришлось менять условия, лучше всё решить заранее.
Поиск квартиры.
Затем Вы залезаете в интернет, на сайты, где рекламируются квартиры и начинаете ИСКАТЬ. Также можно конечно старым проверенным способом, по объявлениям в газетах, журналах, сарафанное радио, теоретически тоже пойдёт, но, честно говоря, всё это прошлый век.
Надо уже шагать в ногу со временем поэтому, скорее всего-интернет. Тем более, что практически на всех специализированных сайтах есть возможность выбрать параметры, район и т.д. То есть, ускорить сам процесс поиска. И облегчить также.
Кстати, вот список самых популярных сайтов по продаже недвижимости в России:
- Авито. Крупнейший сайт частных объявлений в стране. В том числе по недвижимости.
- Яндекс-Недвижимость. Специализированный сервис от Яндекса для покупки и продажи.
- ЦИАН. По сути-база недвижимости. Удобна при поиске квартиры по адресу или/и параметрам.
- Юла. В разделе «Недвижимость» представлено большое количество объявлений о продаже.
- Дом Клик. Сервис от «Сбербанка». Особенно удобен тем, у кого одобрена ипотека в этом банке.
- Мир Квартир. Один из крупнейших сайтов именно по жилой недвижимости в России.
- Домофонд. Один из самых популярных порталов для поиска недвижимости в стране.
- Фарпост. Довольно приличный сайт объявлений от компаний, а также частных лиц.
Ну и, наверное, достаточно. Всё равно, больше, чем по 2-м-3-м сайтам искать не будете, в общем, много пересечений естественно. Если продаётся в городе, например 1.000 (условно) квартир, то и на сайтах будет рекламироваться либо столько же, а скорее всего меньше, но никак не больше.
Хотя! Иногда бывает такое, что рекламируют и лишние (несуществующие) квартиры. Этим особенно грешат начинающие агенты или не самые популярные агентства. Да, да, есть такая «фишка». Для привлечения клиентов-покупателей составляется объявление о некой, продаваемой квартире. Из интернета скачиваются привлекательные фото уже давно проданных квартир (или снятых с продажи), составляется завлекательное такое описание и всё, принимаются звонки. Да, чуть не забыл, самое главное, цена на такую квартиру-призрак выставляется несколько заниженной от реальной рыночной. А вот это для того, чтобы «шквал звонков» по ней. Называют риэлторы такие объявления тоже забавно, в Сочи, например-«фонари», а в Москве и Питере-«утки». Может ещё как.
Спросите, какой в этом смысл? Самый прямой. Звонит по такой квартире, так называемый,… как бы это поаккуратнее, скажем так, «пассажир», рад, что вот нашёл классную дешёвую квартиру, а ему: «…извиняйте, мол, квартира продана, или (более изощрённо) вот, вот, только аванс приняли, а объявление убрать не успели. Но Вам нужна квартира? Так давайте Вам ещё лучше подберём».
Некоторые соглашаются и так становятся клиентами агентства, иногда даже договор на поиск и покупку подписывают. Но это нормально, особенно, если агентство в итоге реально поможет человеку найти и приобрести жильё. В этом случае все в выигрыше. Но так бывает не всегда.
Но мы явно отвлеклись. Едем дальше. Итак, мониторите Вы все объявления с подходящими вариантами, ищете квартиру. Затем звоните по ним предварительно, узнаёте условия продажи, а также реальная ли это квартира (чтобы на «утку» не напороться), сколько собственников, как она (квартира) к ним попала (немного истории), есть ли торг, свободна или альтернатива и т.д.
В общем, максимум вопросов, чтобы потом зря не кататься по заведомо непроходящим по конкурсу (Вашему) квартирам. Например, в Москве, на просмотр 2-3-х квартир уходит день.
Как говорил один милейший остроумный ЭКСПЕРТ, «кто не может работать головой и языком (то есть заранее задавать все вопросы), работает ногами».
Ну и затем, выписав предварительно на листочек 10-20, у кого на сколько сил хватит, подходящих квартир, начинаем договариваться о просмотрах. Ту всё просто, ездим, смотрим (внимательно), ещё раз общаемся с продавцами (уже подробнее), выбираем. И в итоге, через какое-то энное количество времени и просмотров, наконец, НАХОДИМ ЕЁ!!! Единственную и неповторимую.
Далее, собственно вносим аванс или задаток (про разницу мы говорили в предыдущей статье) собственнику или его представителю, например агентству недвижимости. У агентства в таком случае должна быть доверенность от собственника, как минимум на бланке самого агентства.
Затем квартиру надо бы проверить на юридическую чистоту. При чём, как квартиру, так и самих продавцов. Продавцов на предмет банкротства и отношений с наркодиспансером и, естественно, психо-неврологическим диспансером. Это, хоть и очень косвенно, будет мерилом его (продавца) дееспособности. Впрочем, подробнее о проверке объекта расскажем в следующей статье.
Подготовка к сделке.
Ну и начинаем готовиться к сделке. Если у Вас просто деньги, то всё элементарно (как говорил Холмс), понадобится паспорт, готовая сумма к определённому дню и минимальные знания, о том, как вести себя на самой сделке. Да, еще надо бы договориться с противоположной стороной, кто и где будет заказывать (или сам составлять) договор Купли-Продажи.
Если у продавца есть агент-частник или же агентство, они сами предложат варианты, у них в этом больше компетенции. Во всяком случае так должно быть. Оплачивает всё это, как правило, по умолчанию, покупатель. Если конечно нет другой договорённости.
Если же у Вас будут ипотечные средства, это и немного усложняет подготовку к сделке, но и упрощает для Вас, как проверку квартиры, так и проведение сделки. Усложняет в том, что выбрав квартиру, Вы сообщаете об этом в банк, Вашему кредитному менеджеру. После этого банк по своим каналам будет квартиру проверять (юристы, служба безопасности и т.д.).
К слову, риэлторы, как правило, рассказывают, что банки ничего не проверяют. Они же заинтересованы в том, чтобы за проверку платили им. Но это естественно не так. Банки квартиру конечно проверяют. Но кое в чём и риэлторы тоже правы. Банки всё же, хоть и проверяют квартиру, но ровно для того, чтобы в случае чего обезопасить свои кредитные средства, которые они выдают. То есть роют не слишком-то и глубоко, но борозды не портят. В общем, приличное агентство проверит конечно же качественнее.
Для Вас это дополнительный плюс. Также надо будет заказать в банке оценщика и согласовать с продавцом дату его визита на квартиру. Оценщик смотрит, фотографирует, мерит и пр.
Затем, по итогам его визита, оценочная компания составляет оценочный альбом, на основании которого будет скорректирована сумма ипотечных средств. За исключением некоторых случаев, когда альбом бывает не нужен. Там действуют несколько другие методы оценки, об этом в следующий раз. До сих пор такие случаи были достаточно редки, и то, в основном, в «Сбербанке». Есть там некие критерии, о них как-нибудь позже.
Итак, оценочный альбом готов, направлен в банк (на сегодня все оценщики это берут на себя), документы тоже, день сделки назначен. Если ипотека, то сделка будет происходить строго в том банке, в котором Вы одобрялись и день назначит кредитный менеджер.
Если же не ипотека, то банк стороны выбирают по согласованию и дату тоже оговаривают. Естественно, предварительно заказав в выбранном банке ячейку/ячейки под сделку или же аккредитив. Ну вот, собственно и всё… Почти.
Теперь, в назначенный день, как указывают некоторые банки в своих памятках,»…такого-то числа Вам необходимо обеспечить своё присутствие, а также присутствие всех заинтересованных лиц по такому-то адресу, в такой-то час с паспортами, документами, деньгами и т.д….». Не дословно.
Там, в общем-то и будет проходить сделка. О подробностях расскажем ниже, в нужных разделах. Потом документы сдаются на регистрацию в соответствующие гос. органы, которые эту самую регистрацию осуществляют. Ну и после регистрации продавец получает деньги, а покупатель квартиру. Которую надо будет ещё сдать-принять по Акту приёма-передачи. Но это не сложно.
Вот, собственно и всё. Практически это все основные шаги при самостоятельном подборе и покупке квартиры. Теперь у Вас есть пошаговая инструкция, «как купить квартиру без риэлтора».
За что отвечает риэлтор при покупке квартиры простыми словами.
А вот ни за что не отвечает по сути. Юридически естественно. Есть, конечно, моральная сторона, но это немного другое, лирика. Наверное в эпоху рыночных отношений, любая ответственность всё же должна выражаться в ответственности финансами. В общем, как-то так наверное.
Если при покупке, ну или продаже квартиры, Вы договариваетесь о сотрудничестве с риэлтором, которого знаете сами, или познакомились по рекомендации родственников, знакомых, друзей знакомых и т. д., это одно. Такому человеку Вам придётся полностью довериться.
Скорее всего с таким специалистом Вы не будете подписывать никаких обязывающих бумаг. То есть помогать он Вам будет только «на доверии». На самом деле это нормально, специалисты, которые работают, что называется ПО РЕКОМЕНДАЦИИ, как правило, достаточно опытные и ответственные. То есть дело своё знают. И в общем-то дорожат клиентами и своей репутацией.
Есть конечно риски, как и в любом деле, связанным с недвижимостью, но они, как правило, минимальны. Причём рискуют обе стороны. Вы-тем, что риэлтор где-то «накосячит» и, конечно, никакой ответственности (кроме моральной). Он-тем, что Вы поведёте себя некорректно и в итоге не заплатите ему комиссионные, ну или недоплатите. Вы же ничего не подписываете.
То есть, если риэлтор «по рекомендации», Вы должны ему безоговорочно доверять. Собственно, как и он Вам. Ну а там, как получится. Как правило, всё проходит успешно.
Если же риэлтор представляет Агентство недвижимости, то он всего лишь исполнитель. Договор на предоставление услуги подписывать Вы будете с Агентством. Сам же риэлтор, в случае каких-либо ошибок или недоработок, отвечает только перед своим руководством. Начальством.
Но там, как правило, к своим агентам очень лояльное отношение. Даже если агент-новичок. А уж если опытный, тут тем более. Ну накажут они его рублём, он обидится, уволится и пойдёт на работу к конкурентам. Где они ещё «такого» найдут? Прямые убытки для Агентства.
Так что, как по классике, «…нет у них методов против Кости Сапрыкина».
А Вам, конечно, выбирать агентство хорошо бы тоже по рекомендации. И, естественно, очень так внимательно читать всё, что подписываете. Скажу сразу,все типовые договоры,которые Агентства предлагают подписать, как правило составлены таким образом, что Агентство в любом случае ни за что не отвечает, особенно финансово (под этим ни одно Агентство не подпишется).
Над этими договорами работают штатные юристы агентства (если есть в штате). Если же таких нет, то всё очень просто, «рыба» договора заимствуется (разными методами) у более, скажем, продвинутых агентств. Например работал юрист в ИНКОМе, потом перешёл в другое агентство, ну и документы, с которыми работал там, как водится, с собой прихватил. В электронном виде.
А там уж, поверьте, все написано так, что не подкопаешься. Много «воды», «тумана», ссылки на номера статей гражданского кодекса и т.д. И всё заточено под то, чтобы любую ситуацию и в любом случае развернуть в сторону Агентства. Всё логично. Никто против себя не пойдёт.
И хоть считается, что договор «есть продукт непротивления сторон», Агентства очень не любят вносить правки в саму «рыбу» договор. Так что, если Вы не дипломированный юрист со стажем, то в общем-то пути два: подписывать или же нет. Как правило, приходится смириться.
А в случае чего, ребят, уж поверьте моему опыту, ответ Агентства на все претензии будет в стиле: «…не виноватая я, он сам пришёл». Ну действительно, если что-то прошло не так, как предполагалось, не понесёте же Вы этот договор в суд. Да даже если решите и понесёте, уверяю Вас, никаких финансовых санкций в отношении агентства в этом договоре не будет. Ну а на «нет», как говориться и СУДА нет. В общем как-то так.
Что-то я совсем мрачную картину нарисовал. Нет, ребят, я тут не хочу Вас запугать. Просто рассказываю, какие «подводные камни» могут попасться на Вашем пути. А вообще-то, как правило, большинство Агентств (если это конечно не фирмы-однодневки) достаточно лояльны к своим клиентам, ответственно и добросовестно относятся к работе. Но всё же не все.
Если работать с Вами будет неопытный агент, то его всегда подстрахует старший товарищ, начальник отдела или юрист агентства. Та что, если всё же решили работать с агентством, то естественно придётся ему доверять. Как говориться, вперёд и «с песней».
Ну и надеюсь, Вы поняли, за что отвечает риэлтор при покупке квартиры. Формально за всё, помощь в поиске (если надо), проверку, подготовку и проведение самой сделки, желательно грамотное проведение. А также за регистрацию и передачу квартиры по Акту.
Ну а юридически-ни за что. Так что Вам решать, доверять или не доверять. Понимаю, выбор не простой. Но сделать его Вам всё же придётся. Купить квартиру-то надо.
Кстати. Небольшой совет, как выбрать агентство, если нет рекомендаций. При прочих равных не выбирайте самые крупные и раскрученные агентства в Вашем регионе, там, как ни странно, минимум шансов, что Вашей проблемой займётся опытный агент. При возможности расскажу об этом подробнее, но как-нибудь позже. Ну и естественно не стоит обращаться в самые маленькие компании с офисом «3 на 5», одним стареньким компьютером и двумя сотрудниками. В общем выбирайте СРЕДНЕЕ АГЕНТСТВО. Из практики, самых опытных и грамотных специалистов найдёте именно там. Да, это так.
Нужен ли риэлтор при покупке квартиры. 2 простые рекомендации.
Итак, решили-таки Вы купить квартиру. Нужен ли Вам в этом случае риэлтор? Решать, конечно же Вам. Но, если позволите, парочка практических рекомендаций. Из опыта.
Во-первых, для начала надо найти ту самую квартиру, которую захотите купить. С этим, если конечно Вы не трудоголик и не работаете, что называется «от темна до темна», справитесь сами.
Сейчас никто не продаёт из-под полы, всё в открытом доступе. Хотя риэлторы утверждают (по себе знаю), что найдут быстрее, это далеко не факт. Да, у риэлтора, как правило, есть доступ к одной-двум специализированным платным базам. В теории найдёт он быстрее.
Но туда объявления падают из того же ЦИАНа или АВИТО, например. Да, риэлтору проще, у него всё в одном месте, не надо ковыряться в интернете. Но дело в том,что он не только Вашим делом занимается, у него, как правило, несколько клиентов и всем что-то надо, притом СРОЧНО.
Так что если будете ежедневно просматривать ЦИАН или АВИТО, думаю, что практически ничего такого интересного не упустите. Правда базы платные, но физ. лицам пока предоставляют возможность публиковаться бесплатно. Можете добавить ЯНДЕКС-недвижимость.
Раньше он был абсолютно для всех бесплатным, многие по привычке там рекламируются. В итоге всё это максимум час в день. А скорее всего, гораздо меньше. Когда привыкните.
Едем дальше. Если квартира, которую Вы выбрали, продаётся без альтернативы, то есть хозяева просто получают деньги и ничего взамен не покупают, у неё 1-2 взрослых собственника и по ней не было большого количества переходов права (например когда-то купили, приватизировали и всё), то риэлтор Вам не нужен, справитесь сами. Сэкономите приличную сумму. Если конечно Вы человек более-менее грамотный и 10-летку закончили. В этом случае нет ничего сложного.
Сложные варианты при покупке квартиры.
Ну а если вариант сложен для понимания неспециалиста и к тому же у Вас нет юридического образования, то наверное всё же стоит подстраховаться и нанять опытного агента.
К сложным я бы отнёс варианты альтернативные. Обычно это 2-3-х и более-комнатные квартиры. Когда продавая свою, собственник хочет купить себе другую, а то и две (разъезд). Бывает так, что тот у кого он хочет купить, тоже в свою очередь, продавая, покупает другую и так может быть до бесконечности. Для такой сделки составить цепочку из альтернативных квартир непросто.
Из практики. Максимальное количество квартир, цепочка из купли-продажи которых была построена в одной сделке нами-10 штук. Сделка прошла нормально, хотя и не без некоторых шероховатостей. Но это только потому, что готовили и вели сделку опытные эксперты. Самому поучаствовать в такой сделке конечно можно, но, как правило, если там нет хотя бы одного-двух грамотных специалистов, такие сделки разваливаются ещё на стадии подготовки. А ведь в сделке может быть и больше квартир чисто теоретически. Для опытных специалистов это в общем не проблема.
Ещё сложными считаются варианты с длительной историей. То есть квартира в своей истории поменяла кучу владельцев. Было множество переходов права, продаж, дарений и т.д. Проверить такую историю и оценить все риски сможет только опытный специалист по недвижимости.
И ещё из практики. Помогали мы как-то купить квартиру одному нашему хорошему знакомому. Уроженцу одной из наших южнокавказских республик (это так, к слову). Так вот проверили мы эту квартиру (а это была коммуналка из 5-и комнат) и пришли в «ужас». Она и до проверки-то вызывала сомнения, а тут… В общем, комнаты в этой квартире не раз меняли хозяев, было много переходов прав. Кроме того в результате проверки выяснилось, что в истории квартиры было убийство. Двое жильцов отправились в места не столь отдалённые. И вот один из них, хозяин одной из комнат, продавал эту самую комнату по доверенности из колонии. Нынешняя хозяйка квартиры, к слову женщина-резидент Молдавии покупала квартиру по комнатам и вот теперь продавала всю целиком. Так можно прилично заработать. Некоторые до сих пор этим живут. Ничего криминального в этом нет, если всё честно и грамотно.
Да, и такие варианты встречаются (правда редко). Дело, впрочем, закончилось тем, что мы, как и полагается приличным специалистам, доложили результаты проверки нашему дорогому клиенту (без сарказма). И настойчиво рекомендовали плюнуть на это дело и искать другую квартиру.
Менее проблемную. Но дело было в том, что квартира продавалась по цене, которая была, если правильно помню, миллиона на 3 ниже рынка. И что Вы себе думаете! Наш бесстрашный джигит (милейший, кстати, человек), взвесив (надеюсь) все свои риски, решил таки купить эту квартиру!!!
Написал нам расписку о том, что мы его поставили в известность обо всех рисках покупки такой квартиры (это обычная практика) и купил. Сделку мы провели естественно. Квартиру передали.
И что Вы думаете. Прошло уже лет 8. Сделал хороший дорогой ремонт и до сих пор счастливо живёт в этой квартире. Это я к тому, что не все риски в итоге реализуются. Бывает и по-другому.
Надеюсь в дальнейшем, когда надумаете покупать квартиру, эта статья поможет Вам сделать самый правильный выбор. То есть нанимать в Вашем конкретном случае специалиста в помощь или же обойтись своими силами и знаниями. Если хоть в чём-то мы Вам помогли, задача решена.
Поиск квартиры для покупки. 3 самых простых варианта действий.
И наконец коротко разберём, как проще всего найти ту квартиру, которую Вы в итоге решите приобрести. Самое первое, это если у Вас всё же есть знакомый агент. В этом случае Вы просто даёте ему вводные для поиска, ну там, район, бюджет, сколько комнат, состояние желаемое и т.д.
Сами продолжаете заниматься своими делами и иногда выезжаете на просмотры предлагаемых квартир. Чего в таком случае точно не рекомендуется делать,так это искать квартиру параллельно с агентом. То есть «соревноваться». Это просто не рентабельно. Если наняли человека, доверяйте.
Ну а если же располагаете временем и хотите найти сами, то делаете следующее. Для начала выбираете район поиска. То есть, где Вам удобно будет и комфортно. Или где Вы хотите жить.
Например, близость к работе, к метро, чтобы доехать до этой самой работы. Когда машина в ремонте или её нет. Наличие хорошей инфраструктуры, магазинов, парков, где можно отдохнуть и погулять в выходные и т.д. В общем каждый сам решает, что ему наиболее важно.
Если Вы хорошо знаете свой город или населённый пункт, то без труда разберётесь в этом. Если же Вы недавно переехали и ещё не очень ориентируетесь в том, какой район хороший, а какой нет (например с экологической точки зрения и т.д.), то имеет смысл порыться в интернете. Там обязательно найдёте всю необходимую информацию на эту тему. Ну и не забываем о бюджете.
Естественно, районы бывают более благополучные и менее. Соответственно и цена квадратного метра может, в зависимости от этого, существенно различаться. Так что пытаемся уложиться.
Ну что ж, с районом определились, теперь всё просто. Лезем в ЦИАН или АВИТО, задаём параметры (количество комнат, размеры, максимальная цена, район и т.д.) и смотрим всё, что нам выдадут. Сравниваем, оцениваем предварительно по фото (если состояние для Вас важно) и так далее. Думаю, тут всё понятно. Ничего сложного. Чего я Вас учу, сами всё знаете…
Если вариантов ну просто совсем мало, тогда расширяем круг поиска. На сервисах можно сразу же по карте искать. Можно также Яндекс-недвижимость промониторить. Если ипотека от «Сбербанка», не обходим «Дом-клик». Там выбор гораздо меньше, но если повезёт с квартирой, можно скидку на процент по ипотеке получить. Есть там такая «фишка». Не надо игнорировать.
Находим что-то интересное, звоним, узнаём подробности, если подходит, договариваемся о просмотре. И так каждый день, ищем, звоним, едем-смотрим (тут как договоритесь).
Есть ещё один способ, так скажем, дополнительный. На некоторых сервисах, например АВИТО, ЦИАН точно, ЯНДЕКС вроде тоже сделал, есть такая опция. Привязываете к поиску свой телефон и как только выставят на продажу новую квартиру в интересующем Вас районе, придёт СМС. Так что можно просто ждать СМС-ок и не мониторить каждый день. Это для ленивых вариант.
Подведение итогов.
Это всё, о чём мы хотели сегодня Вам рассказать. Теперь Вы в общих чертах знаете, как купить квартиру без риэлтора. И какие шаги нужно для этого сделать. Надеемся, что наши советы будут Вам небесполезны. А если же у Вас остались вопросы или есть что добавить, Вы сможете сделать это в специальной форме ниже. Там же можно оставить свой отзыв. Желаем удачных покупок.
